كيف يعمل استهلاك الرهن العقاري

قسط ثابت وتوزيع متغير

للرهن بمعدل ثابت قسط أصل وفائدة ثابت كل شهر. وما يتغير هو طريقة توزيع هذا القسط. ففي كل شهر يحتسب المقرض الفائدة على الرصيد الذي ما زلت تدين به؛ وما يتبقى من القسط يخفض الرصيد.

في البداية يكون الرصيد في أعلى مستوياته، فتأخذ الفائدة معظم القسط. ففي قرض لمدة 30 سنة بمعدل 6 %، نحو خمسة أسداس القسط الأول فائدة. ومع انخفاض الرصيد تتقلص الفائدة ويذهب جزء أكبر من كل قسط إلى أصل المبلغ، ولهذا تتراكم حقوق الملكية ببطء في البداية وبسرعة لاحقًا.

لماذا يكون القسط بهذا المقدار

يُحسب القسط بحيث يبلغ الرصيد الصفر تمامًا بعد آخر قسط مجدول. والصيغة القياسية هي M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)، حيث L مبلغ القرض، وi المعدل الشهري، وn عدد الأقساط. ويقرّب المقرضون الفائدة إلى السنت كل شهر، لذا يختلف القسط الأخير عادةً ببضعة سنتات عن غيره.

ما الذي تفعله الدفعات الإضافية

أي مبلغ تدفعه فوق القسط المجدول يذهب عادةً مباشرة إلى أصل المبلغ. ولأن فائدة الشهر التالي تُحتسب على رصيد أصغر، يتراكب التوفير: فكل وحدة إضافية تدفعها مبكرًا تتجنب الفائدة في كل شهر متبقٍّ.

لهذا قد تختصر الدفعات الإضافية الصغيرة المنتظمة رهنًا طويلًا بسنوات. ودفع نصف المبلغ الشهري كل أسبوعين له أثر مشابه، لأن 26 نصف قسط تساوي 13 قسطًا شهريًا في السنة. وتُظهر حاسبة مقارنة السداد المبكر للرهن كيف تتقارن الدفعات المبكرة الشهرية والسنوية ولمرة واحدة للقرض نفسه.

قبل السداد المبكر، تحقّق مما إذا كان لقرضك غرامات سداد مبكر، وتأكد من وجود صندوق طوارئ لديك — فالمال المدفوع في رهن ليس من السهل استرداده.