Wie die Tilgung einer Hypothek funktioniert
Warum frühe Hypothekenraten überwiegend aus Zinsen bestehen, wie sich Eigenkapital im Lauf der Zeit aufbaut und was Sondertilgungen wirklich bewirken.
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Eine feste Rate, eine wechselnde Aufteilung
Eine Hypothek mit festem Zins hat jeden Monat dieselbe Rate aus Tilgung und Zinsen. Was sich ändert, ist die Aufteilung dieser Rate. Jeden Monat berechnet der Kreditgeber Zinsen auf die noch offene Restschuld; was von der Rate übrig bleibt, senkt die Restschuld.
Am Anfang ist die Restschuld am höchsten, daher nehmen die Zinsen den größten Teil der Rate ein. Bei einem 30-jährigen Kredit zu 6 % bestehen etwa fünf Sechstel der ersten Rate aus Zinsen. Sinkt die Restschuld, schrumpfen die Zinsen und ein größerer Teil jeder Rate fließt in die Tilgung – deshalb baut sich Eigenkapital anfangs langsam und später schnell auf.
Warum die Rate so ist, wie sie ist
Die Rate wird so berechnet, dass die Restschuld nach der letzten planmäßigen Zahlung genau null erreicht. Die Standardformel lautet M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), wobei L der Kreditbetrag, i der Monatszins und n die Zahl der Zahlungen ist. Kreditgeber runden die Zinsen jeden Monat auf den Cent, daher weicht die letzte Rate meist um einige Cent von den anderen ab.
Was Sondertilgungen bewirken
Jeder Betrag, den Sie über die planmäßige Rate hinaus zahlen, fließt normalerweise direkt in die Tilgung. Da die Zinsen des nächsten Monats auf eine kleinere Restschuld berechnet werden, summiert sich die Ersparnis: Jede früh gezahlte zusätzliche Einheit vermeidet Zinsen in jedem verbleibenden Monat.
Deshalb können kleine regelmäßige Sondertilgungen eine lange Hypothek um Jahre verkürzen. Die Hälfte der Monatsrate alle zwei Wochen zu zahlen hat einen ähnlichen Effekt, denn 26 halbe Zahlungen entsprechen 13 Monatsraten im Jahr. Der Hypotheken-Vorauszahlungsvergleich zeigt, wie monatliche, jährliche und einmalige Vorauszahlungen für denselben Kredit abschneiden.
Prüfen Sie vor einer Sondertilgung, ob Ihr Kredit Vorfälligkeitsentschädigungen vorsieht, und stellen Sie sicher, dass Sie einen Notfallfonds haben – in eine Hypothek gezahltes Geld ist nicht leicht wieder herauszubekommen.