Comment fonctionne l’amortissement d’un prêt immobilier
Pourquoi les premières mensualités d’un prêt immobilier sont surtout des intérêts, comment les capitaux propres se constituent avec le temps et ce que font vraiment les paiements supplémentaires.
· En attente de relecture humaine
Un paiement fixe, une répartition qui change
Un prêt immobilier à taux fixe a la même mensualité de capital et d’intérêts chaque mois. Ce qui change, c’est la façon dont ce paiement est réparti. Chaque mois, le prêteur facture des intérêts sur le solde que vous devez encore ; ce qui reste du paiement réduit le solde.
Au début, le solde est à son maximum, donc les intérêts absorbent l’essentiel du paiement. Sur un prêt de 30 ans à 6 %, environ cinq sixièmes de la première mensualité sont des intérêts. À mesure que le solde baisse, les intérêts diminuent et une plus grande part de chaque paiement va au capital, ce qui explique que les capitaux propres se constituent lentement au départ et vite ensuite.
Pourquoi le paiement est ce qu’il est
Le paiement est calculé pour que le solde atteigne exactement zéro après la dernière échéance prévue. La formule standard est M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), où L est le montant du prêt, i le taux mensuel et n le nombre de paiements. Les prêteurs arrondissent les intérêts au centime chaque mois ; la dernière mensualité diffère donc généralement de quelques centimes des autres.
Ce que font les paiements supplémentaires
Tout montant que vous versez au-delà de l’échéance prévue va normalement directement au capital. Comme les intérêts du mois suivant sont calculés sur un solde plus petit, l’économie se capitalise : chaque unité supplémentaire payée tôt évite des intérêts pour chacun des mois restants.
C’est pourquoi de petits paiements supplémentaires réguliers peuvent raccourcir de plusieurs années un long prêt immobilier. Payer la moitié de la mensualité toutes les deux semaines a un effet similaire, car 26 demi-paiements équivalent à 13 mensualités par an. Le comparateur de remboursement anticipé de prêt immobilier montre comment se comparent les remboursements anticipés mensuels, annuels et ponctuels pour un même prêt.
Avant de rembourser par anticipation, vérifiez si votre prêt comporte des pénalités de remboursement anticipé et assurez-vous de disposer d’un fonds d’urgence — l’argent versé dans un prêt immobilier n’est pas facile à récupérer.