Cómo funciona la amortización de una hipoteca
Por qué los primeros pagos de una hipoteca son sobre todo intereses, cómo se acumula el patrimonio con el tiempo y qué hacen realmente los pagos adicionales.
· Pendiente de revisión editorial humana
Un pago fijo, un reparto cambiante
Una hipoteca de tipo fijo tiene la misma cuota de capital e intereses cada mes. Lo que cambia es cómo se divide ese pago. Cada mes el prestamista cobra intereses sobre el saldo que aún debe; lo que queda del pago reduce el saldo.
Al principio, el saldo es el mayor, así que los intereses se llevan la mayor parte del pago. En un préstamo a 30 años al 6 %, aproximadamente cinco sextas partes del primer pago son intereses. A medida que baja el saldo, los intereses disminuyen y una mayor parte de cada pago va a capital, por lo que el patrimonio se acumula despacio al principio y rápido después.
Por qué el pago es el que es
El pago se calcula para que el saldo llegue exactamente a cero tras el último pago programado. La fórmula estándar es M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde L es el importe del préstamo, i el tipo mensual y n el número de pagos. Los prestamistas redondean los intereses al céntimo cada mes, por lo que el último pago suele diferir unos céntimos de los demás.
Qué hacen los pagos adicionales
Cualquier importe que pague por encima de la cuota programada normalmente va directamente a capital. Como los intereses del mes siguiente se cobran sobre un saldo menor, el ahorro se acumula: cada unidad adicional que paga pronto evita intereses en cada uno de los meses restantes.
Por eso pequeños pagos adicionales regulares pueden acortar una hipoteca larga en años. Pagar la mitad de la cuota mensual cada dos semanas tiene un efecto similar, porque 26 medios pagos equivalen a 13 cuotas mensuales al año. La calculadora de comparación de amortización anticipada de hipoteca muestra cómo se comparan las amortizaciones mensuales, anuales y puntuales para el mismo préstamo.
Antes de amortizar anticipadamente, compruebe si su préstamo tiene penalizaciones por amortización anticipada y asegúrese de contar con un fondo de emergencia: el dinero que se entrega a una hipoteca no es fácil de recuperar.