按揭摊销是如何运作的

固定的还款，变化的构成

固定利率按揭每月的本金加利息还款额相同。变化的是这笔还款如何分配。每个月，贷款机构按您仍欠的余额收取利息；还款中剩余的部分用来减少余额。

起初余额最大，所以利息占去了还款的大部分。在利率 6% 的 30 年期贷款中，首期还款约六分之五是利息。随着余额下降，利息减少，每期还款中更多用于偿还本金，因此权益起初积累缓慢，后来加快。

为什么还款额是这个数

还款额的计算要使余额在最后一期预定还款后恰好为零。标准公式是 M = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)，其中 L 是贷款金额，i 是月利率，n 是还款期数。贷款机构每月把利息四舍五入到分，所以最后一期还款通常与其他各期相差几分钱。

额外还款的作用

您在预定还款额之外多付的任何金额，通常会直接用于本金。由于下个月的利息是按更小的余额计收的，节省会不断累积：您提前多付的每一单位，都避免了其后每个月的利息。

这就是为什么定期小额的额外还款可以把长期按揭缩短数年。每两周支付月供的一半也有类似效果，因为一年 26 次半额还款等于 13 次月供。按揭提前还款比较计算器展示了对同一笔贷款，按月、按年和一次性提前还款的对比。

提前还款之前，请检查您的贷款是否有提前还款罚金，并确保您有应急基金——投入按揭的钱不容易再取出来。